Compromis ou promesse de vente — les deux termes circulent dans la même conversation, parfois utilisés comme synonymes. Pourtant, juridiquement, ils ne désignent pas la même chose. La différence a des conséquences concrètes pour le vendeur, pour l'acheteur, et pour le conseiller en immobilier qui accompagne la transaction.
Voici ce que le Code civil dit exactement, et ce que ça change en pratique.
La vente, ce que le Code civil en dit
Avant de comparer les deux avant-contrats, posons la définition juridique de la vente elle-même.
L'article 1582 du Code civil définit la vente comme "une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer". L'article 1583 précise qu'elle est parfaite dès qu'il y a accord sur la chose et sur le prix, même si la livraison ou le paiement n'a pas eu lieu.
Cette précision est importante : en droit français, la vente d'un bien immobilier est juridiquement formée par le seul échange des consentements, à condition que les éléments essentiels (la chose vendue, le prix) soient déterminés. L'acte authentique chez le notaire n'est PAS la vente elle-même — c'est la formalité publique qui rend la vente opposable aux tiers et permet la publication au service de publicité foncière.
Le compromis de vente : une vente déjà conclue
Le compromis de vente est ce qu'on appelle juridiquement une promesse synallagmatique de vente. Synallagmatique veut dire "qui engage les deux parties".
L'article 1589 du Code civil énonce : "La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix."
Concrètement, quand vous signez un compromis de vente :
- Le vendeur s'engage à vendre
- L'acheteur s'engage à acheter
- La vente est juridiquement parfaite
- Le passage chez le notaire est obligatoire pour la formalité, mais n'ajoute pas à l'engagement
Si l'une des deux parties refuse de signer l'acte authentique le jour J, l'autre peut demander en justice l'exécution forcée de la vente ou des dommages et intérêts, dans les limites prévues par le contrat.
La promesse unilatérale de vente : une option pour l'acheteur
La promesse unilatérale de vente est un autre type d'avant-contrat. Seul le vendeur s'engage. L'acheteur, lui, dispose d'une option qu'il peut choisir de lever ou non.
L'article 1124 du Code civil, issu de la réforme du droit des contrats de 2016, la définit comme "le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire".
L'acheteur bénéficiaire dispose d'un délai pour lever l'option (typiquement 2 à 3 mois). S'il ne lève pas, la promesse s'éteint et l'acheteur perd généralement une indemnité d'immobilisation versée à la signature (souvent 10 % du prix).
Compromis vs promesse : tableau comparatif
| Critère | Compromis de vente | Promesse unilatérale de vente |
|---|---|---|
| Base légale | Article 1589 du Code civil | Article 1124 du Code civil |
| Qui s'engage | Vendeur ET acheteur | Vendeur seul |
| Effet juridique | Vente juridiquement formée | Option d'achat accordée à l'acheteur |
| Si l'acheteur renonce (hors délai légal) | Le vendeur peut exiger l'exécution forcée ou des dommages-intérêts | L'acheteur perd l'indemnité d'immobilisation, la vente n'a pas lieu |
| Acompte / indemnité | Acompte sous séquestre (5 à 10 %), imputé sur le prix à la vente | Indemnité d'immobilisation non remboursable si l'option n'est pas levée (souvent 10 %) |
| Enregistrement fiscal | Acte sous seing privé : enregistrement dans les 10 jours (article 1589-2 du Code civil) | Acte authentique chez notaire le plus souvent ; enregistrement assuré par le notaire |
| Usage en France | Très majoritaire (transactions courantes) | Plus rare, utilisée pour montages complexes ou acquéreurs hésitants |
Le délai de rétractation SRU : 10 jours pour l'acheteur
Quelle que soit la forme d'avant-contrat (compromis ou promesse), l'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation offre à l'acheteur non professionnel d'un logement un délai de rétractation de 10 jours.
Ce délai a été porté de 7 à 10 jours par la loi n°2015-990 du 6 août 2015 (loi Macron). Il court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant l'avant-contrat à l'acheteur (ou de la remise en main propre contre récépissé).
Pendant ces 10 jours, l'acheteur peut se rétracter sans avoir à motiver sa décision et récupère intégralement l'acompte versé. Au-delà du délai, la rétractation devient impossible, sauf à invoquer la non-réalisation d'une condition suspensive.
Les conditions suspensives
Tout compromis ou promesse de vente d'un bien immobilier comporte presque toujours des conditions suspensives. Si l'une d'elles ne se réalise pas dans le délai prévu, la vente n'a juridiquement pas lieu et l'acompte est restitué à l'acheteur.
Les plus courantes :
- Obtention du prêt immobilier : la plus systématique. L'acheteur doit obtenir un crédit aux conditions précisées dans l'avant-contrat (montant, taux maximum, durée).
- Absence de servitude grave révélée par les diagnostics ou l'état hypothécaire
- Obtention d'un permis de construire si l'opération en dépend
- Absence de préemption par la commune ou un autre titulaire d'un droit de préemption
Les conditions suspensives doivent être précisément rédigées (montant exact, durée, modalités de réalisation) pour être opposables et permettre la restitution effective de l'acompte si elles ne se réalisent pas.
Le rôle du conseiller en immobilier
Le mandataire ou agent immobilier accompagne la signature de l'avant-contrat, mais sa marge de manœuvre est encadrée par la loi Hoguet (loi n°70-9 du 2 janvier 1970).
Le conseiller en immobilier peut :
- Préparer le compromis sous mandat de son titulaire de carte T
- Présenter les documents et expliquer les clauses aux parties
- Recueillir les signatures
- Transmettre les pièces et acomptes au notaire désigné
Selon la carte T détenue par l'agence mandante (avec ou sans maniement de fonds), les acomptes peuvent transiter par l'agence ou aller directement chez le notaire. Pour les ventes complexes, la rédaction du compromis est souvent confiée au notaire dès le départ.
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En clair
Compromis et promesse de vente ne sont pas synonymes. Le compromis (article 1589 du Code civil) engage les deux parties et forme juridiquement la vente. La promesse unilatérale (article 1124 du Code civil) n'engage que le vendeur et offre une option à l'acheteur, qu'il peut choisir de lever ou non.
Dans les deux cas, l'acheteur non professionnel d'un logement bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours (article L271-1 du CCH, modifié par la loi Macron de 2015), et les conditions suspensives encadrent la validité de l'engagement.
Pour les transactions courantes, le compromis reste l'avant-contrat dominant. La promesse unilatérale est utilisée pour les biens à montage complexe, les acquéreurs hésitants, ou lorsque le vendeur souhaite figer le prix et la chose sans imposer un engagement réciproque immédiat.
Sources
- Code civil — article 1582 (définition de la vente)
- Code civil — article 1583 (vente parfaite par échange des consentements)
- Code civil — article 1589 (promesse synallagmatique de vente)
- Code civil — article 1589-2 (enregistrement fiscal des compromis sous seing privé)
- Code civil — article 1124 (promesse unilatérale de contrat)
- Code de la construction et de l'habitation — article L271-1 (délai de rétractation de 10 jours)
- Loi n°2015-990 du 6 août 2015 (loi Macron) — texte officiel (passage du délai de rétractation de 7 à 10 jours)
- Loi n°70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) — encadrement de l'activité des intermédiaires immobiliers
Article à jour de la réglementation en vigueur au 21 mai 2026. À faire valider par un juriste avant publication, en particulier sur les passages relatifs aux conditions suspensives, à l'imputation de l'indemnité d'immobilisation, et au délai de rétractation L271-1 du CCH.